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高考人数大降，房价松动开始了？

来源：凤凰网房产 作者：WTT

2026年6月，1290万考生走进高考考场。这个数字，比2025年少了45万，连续两年下滑。

再把镜头拉远：今天高考人数对应2007年-2008年出生的1600多万新生儿；而2023-2025年的出生人口分别跌至902万、954万、792万，按18年教育周期推算，2036年-2041年高考人数将直接跌至800万-900万量级。

这意味着，高考考生人数将面临真正意义上的“腰斩”。而这带来的不仅是教育界的问题，还拉响了楼市的“长期警报”。

人口下滑

“学区房”先动

学区房过去二十年暴涨的逻辑只有一个：孩子多、学位少、家长肯砸钱。但如今，这三样要素都在慢慢消减。

官方数据显示，2023年全国出生人口较2016年峰值（1786万）减少约49%。随之我们陆续听到了诸如“南京有学校12个班砍半”，“广州越秀多所幼儿园撤班”、“上海松江多所学校合并就读”等新闻。

在这样的趋势之下，学区房价格松动已经难以抑制。例如对口中关村三小的北京海淀万柳板块蜂鸟家园，2021年价格巅峰期，一套44㎡住房成交得985万，单价去到22.4万/㎡，但2023年末同类房源已经出现了617万的成交(单价跌至11.9万/㎡)，据悉该小区后续价格延续下行趋势，2025年四季度小区整体累计跌幅约43%。

深圳八卦岭“丹枫白露”曾经一套30㎡的老破小能卖单价14万 /㎡，2024—2025年小区部分房屋成交单价已跌破4万/㎡，跌幅超60%。

杭州的“学区神盘”文鼎苑历史最高单价曾突破12万/㎡，2023年起该小区价格持续回调，2026年主流三房成交单价已在4.3万-4.7万/㎡的范围企稳。

这些案例让人不得不感叹一句，逻辑真的变了！尤其伴随多校划片和教师轮岗等政策的普及，“买房≠上名校”已逐步确立。再加上出生人口腰斩，人少了，直接就消除了学区的“稀缺性”——学位可能从抢变成挑，学区房还有何价值可言？

三四线城市的“伪学区房”则更加危险，它们既无顶级教育资源护城河，又面临生源腰斩，“溢价清零”只是时间问题。

考生数“腰斩”

购房主力军更少了

大家都知道，25岁-35岁出于结婚生子和改善居住(不想租房了)的语言，一向都是购房的绝对主力军。

这个年纪往往都大学毕业之后，准备安家落户了，有的靠工作的几年积蓄，有的靠家里支持，会开始考虑买房。

但如果人口少了，考生少了，毕业生自然会少。随之，未来适龄购房人群也将持续收缩。数据就显示，2026年一季度30岁以下购房人群占比仅18%，相比七年前的35%，可谓大缩水。

尤其值得一提的是，现在人们的结婚年纪越来越推后，当前全国初婚年龄已推至29岁(一线城市超32岁)，这意味着，婚房需求也会推迟甚至减量。

北上广深这类大城市，每年吸纳大量全国毕业生，楼市支撑力相对更强。而大多数三四线城市，尤其人口净流出、无高校、无产业的城市，未来楼市“无人接盘”的困局或许更明显。

当楼市逻辑大变，就需要做好准备适应新的楼市生存法则。

例如在当前买房时，就要想好几个重点，例如“远离纯学位老破小”，只锁定一二线顶级双优学区（顶级小学 顶级初中 次新），同时还需考虑房子的“自住属性”，因为部分学区房的“投资溢价归零”是大概率事件。

如果能在全国买房，那么首先看城市的“人口留存力”。有些高考大省，考生再多也留不住人，那就不是楼市强市。那些无高校、无产业、人口流出的城市，几乎可以不考虑投资了，除非有自住需求，否则这类城市的二手房未来很可能面临有价无市。

总之，往后接盘的年轻人可能越来越少，房子也越来越回归“居住本质”。所以，不应该对附加于教育、投资上的暴利心存幻想。

楼市不会消失，但那个“闭眼买、随便涨”的时代，正在随着考生人数的“腰斩”而逐步退场。

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