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降价潮如星星之火 连北京都扛不住了 - 凤凰网房产绍兴
刚需们日思夜想的降房价,似乎终于发生了。就在金九银十前夕,多个城市密集出现了降价促销现象,大有蔓延成为浪潮之势。对于很多城市来说,上车门槛实打实地降低了。北京二手房降,降得有点狠首先来看看首都北京 -来自凤凰新闻客户端
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降价潮如星星之火 连北京都扛不住了

凤凰网房产杭州站 2020-09-17 10:03

刚需们日思夜想的降房价,似乎终于发生了。就在金九银十前夕,多个城市密集出现了降价促销现象,大有蔓延成为浪潮之势。

对于很多城市来说,上车门槛实打实地降低了。

北京二手房降,降得有点狠

首先来看看首都北京。近期北京非学区、非核心区域的部分二手房出现了量价齐跌的现象。

诸葛找房数据显示,8月31日-9月6日,北京二手房成交4270套,环比下跌4.92%。其中二手住宅成交3848套,环比下跌6.58%。二手住宅成交面积351619㎡,环比下跌4.48%。

房价方面更是不容乐观。安居客数据显示,北京9月二手房均价为57384元/m²,比去年同期下跌3.70%。

       其中大兴区西红门片区次新经适房项目跌幅尤为明显,小区在售的很多二手房报价普遍比7、8月份成交价降低,每平米甚至下降了2000元左右,环比降幅接近3%,部分位置、楼层和户型欠佳的二手房价格下降程度更大。

这波跌幅来势凶猛,据《中国证券报》报道,有的买家甚至连二手房买房手续还没办完,房价就已经跌去了十几万甚至几十万,可见降价速度有多快。

一位购房者本想抄底,没想到签完二手房买卖合同后房价一直在下降,“现在已经交了定金,如果毁约要按照合同赔偿损失,只能认了”。

北京二手房之所以出现价格下行,和新房降价有很大关系。近期很多新房为了走量纷纷打折促销,使本来以性价比为优势的二手房一下子不香了。

比如房山区CSD商务大厦东侧的天资华府,现在特价房打8折促销。大兴区距离义和庄地铁站600米的金悦府项目,也推出了限量版特价房,起价43000元/平米,相比曾经的45000元/平方米也下降了不少。

类似的降价盘还有不少,新盘的降价大促,自然会稀释掉二手房的交易量。二手房东为了套现,往往只能靠降价来吸引买家。可以说,现在北京除了地段、学区优势特别好的地区以外,二手房市场已经成为了买方市场。

多地大促销,趋势渐明朗

二手房量价齐跌、新房打折大促,这种情况不仅发生在北京,其实也能代表全国很多城市的现状。降价潮正如星星之火蔓延开来,逐渐形成一股趋势。

比如广西南宁现在的促销力度就很大。以一套120多平大户型的低楼层房屋为例,平时1.9万元每平米的价格,现在每平米只需要1.6万元左右。有楼盘销售人员透露,项目此前均价在2.1万-2.3万元,现在每平方米降价幅度能达到2000-3000元。

降价的效果相当明显,据克而瑞广西区域数据显示,8月31日-9月6日,南宁商品住宅成交面积20.04万㎡,环比上涨5%。

供需方面,9月7日-13日期间,南宁有13盘获批预售证,其中良庆区5个盘、江南区4个盘、西乡塘区2个盘、青秀和邕宁各一盘,预售面积共计231465.02㎡,供给大增。供给增加后,为了去化,预计南宁各房企的促销活动还会持续一段时间,部分项目预计还有一定下降空间。

站长平时写南宁不多,因此今天多说几句。对于南宁的刚需站友来说,如果你的首付资金预算在35万左右,建议选择青秀区,因为青秀不仅有学区,还有商业街,配套比较齐全。投资来说建议选择五象新区,因为这里有政策红利,国务院在五象总部基地设立了自贸区,重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业,未来区域发展潜力更大,有望带动楼市价格上涨。

此外,还有多个城市的开发商已经组团行动起来了。比如合肥高新区推出抄底特价房,直降5000多元/平方米;郑州某二环项目,单价从1.55万元/平方米直降到1.1万元/平方米。

房企闹钱荒,打折力度大

多地新房大手笔降价,带动当地二手房价格波动,其实背后的原因更值得我们探究。

我们先看看房企背的债——贝壳研究院数据显示,今年9-12月份,房企到期需要偿还的债务高达3603亿元,同比大幅增加68%,其中11月到期债务规模最大,达到了1071亿元。

再来看看各地的政策——从7月开始,多个城市不断收紧调控政策,包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等重量级城市都已出台调控措施。

接着再看看金融方面——住建部和央行前段时间给房企划定了融资三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的房企,不得融资。

据最新的中报数据显示,在A股、港股和美股上市的220家中国房企,同时踩中三条红线的上市房企有45家,只踩中两条的有37家,只踩中一条的有73家,一条都没有触碰的有只有65家,占比仅为29.5%。

这意味着什么?意味着有三分之二左右的上市房企或多或少触碰了红线,他们必须降杠杆自保,因为只有降到安全范围以内,融资才不会被卡,才能实现可持续发展。

对于房地产行业有点了解的人都很清楚,这是一个资金密集型行业,对于现金流极度依赖,一旦开发企业的现金流出问题,整个公司的运营、项目的建设都会面临停摆。

今年受疫情影响,开发商的销售压力普遍很大,现在头上又悬着“三条红线”的利剑,下半年完成全年销售任务的压力也就更大了。

《2020年中国房地产行业白皮书》数据显示,今年1-6月份,市场上90%的房企未完成上半年的销售业绩,其中包含世茂、万科、绿城等龙头企业。特别是绿城,只完成了36%的年度销售业绩,相当惨淡

今年的金九银十成为各家房企降低负债、增加现金流的关键,很多房企只能通过快速销售的方式来缓解现金流压力。所以新房纷纷降价促销,现金红包、折扣、特价房等方式花样翻新,而且力度普遍很大,这在一定程度上也会影响到二手房的价格。

预计接下来会有更多房企通过以价换量的形式来快速回笼资金,尤其是那些市场比较冷清的、量价表现都很一般的、库存高企的三、四线城市。

对于刚需来说,近期是抄底上车的好时机,此时入手比较容易买到性价比高的好房子。因为随着近年来人工成本增加、拿地价格越来越高,房企的成本也是有目共睹的,房价再降也很难跌穿成本。我们既不要当冤大头,也不要做白日梦,见好就收网。

标签: 楼市 市场 【责任编辑】方庆永
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