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刚需末日，光棍飙升！镜湖4万的高层真的要来了！

1、中海竞得土地

镜湖新区03-09-1号地块，于今日 9 时 出让，经过 88 轮，中海宏洋地产集团有限公司以总价 194500 万元竞得，成交楼面价 20227 元/㎡，溢价率 30.1 %。

2、售价极有可能上4万

每个房企计算保本的公式有所不同，根据陈招友老师（公众号：招遍天下）的推算：
今日土拍地块成交楼面价约20227元/㎡，总建筑面积96161㎡，其中不可售面积为2173㎡，即实际可售面积为93988㎡。
扣除不可售面积后，实际的成交楼面价约20810元/㎡（不可售面积按照建安成本5000元/㎡）。
不可售面积=社区配套用房1500㎡+物管用房7‰+配建0㎡=2173㎡
综合成本计算之后，住宅精装修销售保本价格预计在33700元/㎡（精装标准2500元/㎡）左右。
保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（5000元/㎡）+营销管理费（房价的2%）+管理费用（房价的1.2%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%）
保本价格将近3.4万/㎡的高层在镜湖还是首次出现，而算上利润及售价高低配调整，以及客户折扣等因素后，部分户型售价极有可能上4万。

3、大头有话说

近几年，拆迁加速、拍地加速、基建加速，似乎所有人都变得瞬间有钱了！
特别是年底年初，就像仙人指路，一年基调基本可见。各种低密地、高起拍价地此起彼伏，加上自媒体宣传，已购房者、中介、销售的转发宣传~让人们的房价预期越来越高！
是自媒体炒高了房价？是开发商炒高了房价？还是中介炒高了房价？到底是谁在拉高房价，懂的人自然懂。

原因其实也很简单：不拉高房价，镜湖的发展，就会停滞！所以，镜湖几年内绝对不会允许横盘的出现！所以，唱空者，短期内，还是接受现实吧。
另一个事实也要被接受，就是：有钱人正在变得更有钱，可悲的是真刚需们（比如永远拆不到的南三镇人民和想留绍的外来人员）……
这样的房价下，可能真刚需们，已经绝望了！“刚需末日已到，光棍数量飙升”这样的言论，在今天的朋友圈里，也不少见……这几年，甚至会感谢中介的朋友圈（点击链接查看）……

有毒！原来中介才是真正的营销鬼才！

个人建议，如果是刚需，趁这几天，赶紧去镜湖各楼盘去看看，了解下实际情况吧……
作为首选的“核心区”（官渎路以东）小户型（120㎡以下）近几个月可能会清盘！
凤林板块、湖东板块、高铁板块会从“备选”，到未来的“只能选”，金辉、保亿等楼盘性价比也会凸显！
房空们也清醒清醒，镜湖库存论、绍兴人口论，镜湖产业论，到底哪一点真正在发挥作用？

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（此文发布于2021年1月12日）

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