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这样的房子，不涨都难！

绍兴安置房拍卖现场实拍图

去年年底的安置房拍卖，这几天的柯桥学区房拍卖，热度之大相信大家都有感受。

有些房源争抢人数之多，房价之高令人惊讶；

有些房源却一拍即成，甚至无人问津。

这就是楼市的“价格分化”！不光是安置房，任何房源都会遇到这样的“分化”。

探讨为什么会出现这样的“分化”？其实是在探讨“什么才是房价的最大影响因素”？

一、房价的影响因素

在笔者看来，影响房价的万般因素，都可以归结为以上几点。其余影响因素均可以酌情忽略。

影响程度，根据金字塔从下往上，依次递减。

下面我们逐一分析。

地段作为“世界上最大炒房客”李嘉诚口中的一把利器，他的重要性已经经受住了时间的淬炼。

地段其实是教育（学区）、医疗、商业配套、交通等城市资源高度融合后的两个字。

最简单的现象就是：上海市中心的房价＞杭州市中心＞绍兴市中心＞绍兴乡镇；

而同是镜湖比较：因为资源都集中在一起，所有板块，其实都能享受到商业、医疗配套！而此时，未来学区 地铁期待，成了最大影响因素！

房子的品质分很多种，不同的人在意的点不同。

新房销售时，外立面、户型、得房率、层高、精装档次、楼层等对房价影响很大。

而交付5年以后，小区物业好坏，对房价影响还是很大的！

任何商品都离不开市场供需。但供需关系在中国的楼市里是可控的。

缺供应，就增加预售证发放、增加土地拍卖。

缺需求，加大城镇化力度（拆迁）创造需求。

唯独人口的流动不可控。这也是现在各大城市都纷纷出台人才政策的原因。

俗话说“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。

厉害的品牌营销可以在地段和房子品质几乎一样的情况下，价格卖更高。比如上海的汤臣一品，杭州的绿城，绍兴的融创、金昌等等。

当然如今的品牌营销已经不再局限于房产商，城市自身也开始了品牌营销。例如我们绍兴的大城市宣传周。

房价的政策有购房、落户和货币等多个方向。

房价的政策有购房、落户和货币等几个方向，针对的对象也各不相同。

有针对房企的三道红线，针对银行的两道红线。针对地方政府双集中供地，双限土地。针对购房者的限购、限售、落户、社保、30岁单身、积分制买房等等等等。

如最近的二手房限贷，减少二手房流通，房子如果失去了流通性，就等于损失了一半商品属性！导致新房市场萎靡。

还有限购3套政策，让长期利用杠杆的投资客，失去了炒作的机会。

限售3年，让房屋的持有成本，增加了不止一点点！

二、地段，第一影响因素

假如，当房子品质下降，营销几乎没有，市场的供求关系正常，政府无政策。

这也是当下乃至今后的中国，绝大多数房子的现状。

开篇的公式就会变成，房价=地段。合心小区实拍图

以去年拍卖的合心小区为例

合心小区为安置小区，小区环境较差，楼层大多为顶底且户型错乱，小区关于房子品质非常低，市场供需和品牌效应因其拍卖的特性可以忽略。

所以合心小区便只留下了纯粹的“居住功能”和“地段价值”。

合心小区整体拍卖均价约为1.1万，把居住功能和极少品质算作0.1万的话，合心小区的地段价值就是“一万整”！合心小区实拍图

也就是说：长三角一体化，杭州湾大湾区，杭绍同城，绍兴首位度中心镜湖新区，城市主干道绿云路，地铁越秀路站旁，高教园区，黄酒小镇，北站TOD等等众多利好加持下的这个地段，值一万一平！

地段才是最重要，最保值的。

三、地段会不会变？

地段既然那么重要，那么他会不会变呢？

答案是有些会变，有些则不会。

地段不会变

图源德科地产频道，仅供参考

比如北京。北京因故宫的历史属性和地理区位注定了中心的根深蒂固，房价也围绕着故宫为中心往外摊大饼。

图源德科地产频道，仅供参考

再比如天津。天津则是市内六区的包裹式发展已经全面成型，和平区的中心地位十分牢固，价格也是和平区一枝独秀。

这类中心不变的城市，随着城市的不断扩张，中心地段的土地只会越来越贵，中心的老破小也只会越来越贵！

地段会变

但是我们发现，像北京天津这样的城市的只是少数，大多数城市的中心是会迁移的。

图源大胡子说房，仅供参考

比如深圳。深圳市政府2004年从罗湖搬到福田后，现在的深圳福田，早已成为中国的房价的巅峰之一，罗湖的房价却有点迟暮。

全中国大多数城市采用的都是“建设新城，双城联动”的城市发展格局，比如杭州的钱江新城，成都的天府新城，武汉的光谷新城等等。

随着市中心的迁徙。这些城市的房价至高点，往往出现在新城而非老城。

绍兴地段已变

绍兴市区格局示意图 | 图源网络

绍兴的市中心则在这几年大城市发展环境下，从古城越城搬到了镜湖新区。与此同时，省政府也多次明确了镜湖新区的首位度建设。

所以，绍兴镜湖新区的中心区位短期内很难再改变。随着人们不断入住，绍兴的地段价值就会逐渐明朗。

镜湖新区＞绍兴城区=柯桥城区＞城区周边＞乡镇

这也可以看作是今后绍兴房价的大方向。

四、写在最后

镜湖新区实拍图

当绍兴繁华的古城变成非市中心，地段的改变会让原先市中心的旧房子丧失原来的价值。

如果没有学区等特定属性的加持，便会变成新时代的“贫民窟”或“文物”，注定不是时代的主流。

绍兴镜湖新区的房子，一方面因为城市中心改变后赋予了新的地段价值，一方面因为超前的设计理念，升级的居住品质，势必引领一个时代的住房需求，价格稳步上扬已是必然。

好房子，好地段的房子，依然是我们这个时代财富的蓄水池，也是每个人追求更好生活的象征。

所以，看地段买房子，不管在哪个时代，都是主流。

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